购房合同无效，购房款是否享有破产债权优先性？

近些年，因国家经济结构转型升级及“房子是用来住”的产业政策导向影响下，各地房地产市场发生了较大的变化。很多开发实力不强、管理水平落后的地产公司债务缠身、官司不断，难以维系正常经营，纷纷走向资不抵债的困境，这也催生了很多城市大量“烂尾楼”的出现。烂尾楼不仅影响城市形象，且回迁户安置、购房业主维权、农民工上访等一系列社会问题频发，成为构建“和谐社会”目标的顽疾。为此很多地方出台了“烂尾楼”整治的综合方略和措施。

鉴于烂尾项目地产公司债权债务关系复杂、各方权益主体繁多，为了理清债权债务关系、清产核资并吸引投资人盘活项目清偿债权，很多地产公司主动或被动进入破产清算或者破产重整的司法程序。

房地产破产程序中，购房消费者往往人数众多，矛盾突出，是一类无法忽视的债权群体，如何妥善处理好该类群体利益，事关破产重整案件能否顺利推进，同时事关民生和福祉。但现阶段我国的破产立法尚侧重于程序，很多实体权利的处理亟待完善。比如本文核心分析的购房消费者与开发商签署的房屋买卖合同被认定无效的情形下，购房消费者就其购房款债权是否享有优先性的问题。

要解构这个问题，我们从如下逻辑层面进行递进式分析。

一、破产优先权制度的立法目的和保护法益

优先权按照传统民法理论是指在某个特殊债权关系中债权人依照法律的规定而对债务人的财产所享有的优先于一般债权人受偿的权利。就债务人的全部财产所享有的优先权称为一般优先权，而对债务人的特定财产所享有的优先权称为特别优先权。企业破产领域往往会涉及大量债权性质界定及清偿顺位问题，对各类债权的保护法益和保护原则将直接影响债权实现及破产司法价值实现。但客观来说，我国尚未建立统一的优先权制度，《企业破产法》只是规定了几种权利受偿的先后次序，而没有从权利实体进行严格分析界定，算不上完整意义上的优先权制度。

但不可否认的是破产优先权的存在有其独特的司法价值和意义。首先，能加强对人权的保护及对弱势群体基本利益的维护，比如职工工资、劳动报酬的优先保护；其次，保障公共利益和国家利益，比如设定司法费用优先权、税收优先权以保障国家司法活动和行政管理活动正常运转；还有，维护正常市场经济秩序，促进交易，比如担保优先权；再者，维护全体全体债权人共同利益，比如设定共益费用优先权。

由此可见，优先权制度的立法目的是为了保护某种特殊的法益。对于房地产破产领域，除上述权益的优先保护外，还涉及建设工程价款优先权、购房消费者债权优先权等的特殊保护，虽然《企业破产法》没有明文规定，但在其他法律法规及特别性规定中予以界定。

比如建设工程优先受偿权，《民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。

虽然建设工程价款优先受偿权的权利属性在法理上尚在一定程度的争议，但《民法典》通过法律规定其作为法定优先权进行保护，其具有了积极的社会效果，一方面能更有效地解决现实中大面积拖欠工程款，承包人及相对弱势的建筑工人或农民工权益普遍性得不到保护的严重社会问题，这是工程款优先权立法主要解决的问题和保护的法益。另一方面也有利于推动建设工程项目的经济处置行为，有利于释放效益和效率价值，促进利益关系的合理配置和平等互动。

对于房地产破产领域大量涉及的购房消费者优先权的问题，目前尚未有法律明文规定，未免遗憾。但从《最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》的司法界定及导向来看，对相对弱势的个人消费者基本生存权的保护是其优先保护的根本法益，该种法益的保护甚至超越了对建设工程价款优先受偿权及抵押优先权的保护。

但正因没有法律的直接明文规定，导致房地产破产实务中破产管理人及破产审理法院对该权利的处分方式各有千秋，为此出现了大量的争议，甚至矛盾尖锐，不可调和，破产债权确认纠纷案件层出不穷，一定程度上影响了破产法司法价值的呈现。相信未来我国从立法对购房消费者优先权的界定会逐渐完善和健全。

二、合同无效是否必然导致丧失法定优先权？

要回答这个问题，我们可用举例加归谬法来论证。比如建设工程施工合同无效，是否必然导致建设工程价款优先受偿权的丧失？答案显然是否定的，因为根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十五条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。” 第三十八条“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”的司法解释规定，可以推导出如下结论：施工合同效力与法定工程款优先权并无直接因果关系，无论合同效力如何，只要工程质量合格，其具备了行使优先受偿权的前提条件。

为此，我们检索了最高院指导性案例“河南恒和置业-澳门·人威尼斯4399有限公司、中天建设集团-澳门·人威尼斯4399有限公司建设工程施工合同纠纷一案”。该案一审法院河南省高级人民法院（2018）豫民初3号《民事判决书》判决内容如下：一、河南恒和置业-澳门·人威尼斯4399有限公司与中天建设集团-澳门·人威尼斯4399有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日签订的两份建设工程施工合同无效；二、确认河南恒和置业-澳门·人威尼斯4399有限公司欠付中天建设集团-澳门·人威尼斯4399有限公司工程款288428047.89元；三、中天建设集团-澳门·人威尼斯4399有限公司在工程价款288428047.89元范围内，对其施工的恒和国际商务会展中心工程折价或者拍卖的价款享有行使优先受偿权的权利；四、驳回中天建设集团-澳门·人威尼斯4399有限公司的其他诉讼请求。一审判决后，河南恒和置业-澳门·人威尼斯4399有限公司不服，遂向最高院提起上诉，经最高院审理，出具(2019)最高法民终255号《民事判决书》，判决“驳回上诉、维持原判”。

由此可见，合同无效则债权丧失法定优先权属于错误结论，其最根本原因还得回溯到法定优先权的立法目的和保护法益。如前所述，建设工程价款优先受偿权主要保护的是承包人及相对弱势的建筑工人或农民工基本生存权的法益，故其权利的享有并不以合同效力作为前提条件。同理，就购房消费者的购房款债权，若法律保护的法益是相对弱势的个人购房消费者的生存权益和社会民生权益，则其不应以购房合同的效力作为前提条件。这是很容易得出的结论。

然而，目前房地产破产案件中，很多破产管理人及破产审理法院往往忽略了优先权制度深层次立法目的及保护法益，而简单的以购房合同的效力作为购房消费者是否享有优先权的判断标准，购房合同无效，则对购房款债权仅机械地以普通债权加以认定。更有甚者，有些法院对购房款债权性质异议的债权确认之诉以案涉标的金额作为诉讼费收费标准，人为设置弱势群体维权门槛，实在与破产法的立法目的和宗旨背道而驰。

三、最高法最新司法判例确立了购房款优先债权认定的司法导向

众所周知，在没有法律明文规定的情况下，最高人民法院往往通过批复及司法判例来确定司法实务中存在普遍争议的案件的处理思路及司法导向。针对购房消费者的购房价款本金的债权性质及清偿顺序，最高人民法院（2021）最高法民申1386号《民事裁定书》基本确立了消费者购房款债权优先性的认定导向，且该优先性并不以购房合同有效作为前置条件。

    （一）案情简介

黎某等102名购房人在金穗公司经法院裁定进入破产程序后，以房屋《内部认购申请书》及补充协议向管理人申报购房款本金及其他损失债权。经管理人审核认定，确认黎某等人已交付的购房款本金为优先债权，其他损失为普通债权。金穗公司土地抵押权人中国长城资产管理股份-澳门·人威尼斯4399有限公司广西壮族自治区分公司向管理人申报债权，并申报对土地享有担保物权。经管理人审核认定，确认长城资产广西分公司在抵押物金穗公司土地使用权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权。长城资产广西分公司作为债权人不服管理人对黎某等购房人债权的审核意见，认为黎某等人与金穗公司的购房合同因开发商未取得预售证而无效，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者，因而认定购房款债权优先权错误。遂向桂林中院提起债权确认之诉，要求确认黎某等购房人的债权为普通债权。

案件经桂林市中级人民法院一审、广西壮族自治区高级人民法院二审、最高人民法院再审，均维持管理人审核意见，驳回长城资产广西分公司诉讼请求。

   （二）广西高院二审审判观点（原文摘录）

最高院有关消费者购房款优先权的批复规定体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。对付房款未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，对比长城资产广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。 

   （三）最高法再审审判观点（原文摘录）

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平。破产债权的清偿顺序对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋实卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

本案被申请人与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为"认购订金"，约定"该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款"。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的"消费者交付购买商品房的款项"。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为本案被申请人作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。

最高法的上述判决意见基本确立了破产案件中购房消费者购房款债权认定的基本原则及司法导向，结合2021年12月1日正式实施的《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》，将真正推动实现法律适用的统一，实现全国法院系统“类案同判“的基本目标。该案将对该类债权的认定具有典型指导意义。

四、破产案件中对购房消费者优先权适用原则的理解和把握

通过上述分析，我们认为，破产案件中购房消费者优先权的设置本质上是基于对相对弱势的房屋买受人基本生存权益进行优先保护的基本法益。但其优先权益的适用并非是绝对的、无条件的，其有一定的适用原则、范围和方法，我们建议可以从如下方面予以理解和把握：

   （一）购房消费者应有别于经营性住房（如商铺、写字楼）及非刚需性物业（如车库、车位）购买者，后者不应享有债权优先性。

   （二）存在投资性购房（比如同一项目购买多套房产，明显超出合理居住需求）或投资性质的以房抵债（比如民间借贷抵房、金融债权抵房）等情形的，不属于购房消费者，该类性质购房不享有购房债权优先性。

   （三）签署有效商品房买卖合同的购房消费者可向破产管理人主张继续履行合同的方式实现实质意义上的优先权。选择解除商品房买卖合同的购房消费者，对其返还购房款的请求享有债权优先性。

   （四）签署的商品房买卖合同存在无效情形，则需审查合同无效的原因，若存在虚假、通谋等意思表示导致合同无效的，因购房者存在故意或重大过错，就其购房款返还请求权不享有优先性。若开发商未取得预售证或明显恶意阻止合同有效条件成就导致购房合同无效的，购房消费者应就其返款购房款请求权享有优先性。

   （五）若签署商品房买卖预约合同，尚未订立本约合同的，则购房消费者可向破产管理人主张按照预约合同约定订立本约合同或选择解除预约合同要求返款购房定金或预付款。管理人根据破产项目实际情况有权选择订立本约合同也有权选择解除预约合同。预约合同解除的，购房消费者应就其返还购房定金或预付款的请求权享有优先性。

特别说明：上述是我们对本文主题之分析解构及对购房消费者优先权适用原则之基本理解，因无法律、法规明确规定亦无司法解释等系统权威解读，仅代表一家之言，若恰能对立法者、司法者有所启示，则实为吾等大幸，亦为弱势群体之幸！

作者简介

何映波

北京盈科（昆明）律师事务所 股权高级合伙人

盈科全国建设工程与房地产法律服务运管中心 副主任

北京盈科（昆明）律师事务所第三届管理委员会 主任

北京盈科（昆明）律师事务所建设工程法律事务部 主任

盈科BOD建工律团 创始人